Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist ungebrochen. Ob komplettes Haus oder Wohnung; die Preise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren stark gestiegen. Ein wichtiger Bestandteil beim Immobilienerwerb ist die maßgeschneiderte Finanzierung. In diesem Zusammenhang ist die Entwicklung der Zinssätze ein wesentlicher Faktor für die Höhe der monatlichen Kreditrate. Das Gleiche gilt für bestehende Baufinanzierungen, die nicht bis zum Ende der Laufzeit durchfinanziert sind.
Nach Ablauf der Zinsbindung sind die Konditionen für das Restdarlehen zu marktgängigen Bedingungen mit dem Baufinanzierer zu verhandeln. Mit einem Forward-Darlehen besteht etwa die Option, noch vor Ablauf der Zinsbindung sich günstige Bauzinsen zu sichern. Doch wie entwickeln sich die Zinssätze in näherer Zukunft und was sind die Voraussetzungen für günstige Darlehen?
Welche Faktoren beeinflussen die Zinsentwicklung und womit ist möglicherweise zu rechnen?
Bauzinsen Entwicklung seit 2016-2022 (Quelle: hypochart.de Chart-Generator)
In den vergangenen Jahren herrschte eine Phase niedriger Zinsen an den Kapitalmärkten mit geringen Schwankungen. Der Trend war gleichbleibend auf einem niedrigen Niveau, da auch die Einschätzungen der weltweit führenden Notenbanken stabil gewesen sind. Seit Beginn des Jahres 2022 hat sich die Lage deutlich verändert. Hier die wichtigsten Themen in einer Kurzübersicht:
- Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Zinspolitik der EZB und auf die Entwicklung der Bauzinsen?
- Wie ist die Entwicklung von Inflation und Zinsen in der führenden Wirtschaftsmacht USA?
- Hat der Krieg in der Ukraine Auswirkungen auf die Höhe der Leitzinsen?
- Welche Gefahren birgt die anhaltende Corona-Pandemie?
- Beeinflusst die Höhe der Bauzinsen die Entwicklung der Preise an den Immobilienmärkten?
- Welche Voraussetzungen sind für erstklassige Zinskonditionen erforderlich?
- Ist die eigene Bonität ein Faktor für günstige Bauzinsen?
- Welche Faktoren beeinflussen zusätzlich die Höhe des Bauzinses im Einzelfall?
- Spielen Lage des Objektes und Rang des Grundpfandrechtes eine Rolle bei der Höhe der Bauzinsen?
- Fazit: Wie verfolgen interessierte Marktteilnehmer am besten die Entwicklung der Bauzinsen?
Die Bauzinsen Prognose umfasst die aktuelle Situation in seiner Gesamtheit. Jedes Kapitel ist in sich abgeschlossen und behandelt ein relevantes Thema.
Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Zinspolitik der EZB und auf die Entwicklung der Bauzinsen?
Das oberste Ziel der Europäischen Zentralbank ist die Geldwertstabilität in den Ländern des Euroraumes. Dabei orientiert sie sich an den Faktoren:
- Preisentwicklung bei Gütern und Dienstleistungen
- Wirtschaftswachstum
- Arbeitsmarkt
Ziel der EZB ist eine Inflationsrate in der Nähe von zwei Prozent oder weniger. In diesem Rahmen konnte bis zum Jahre 2020 die Zinspolitik aufgrund der vorgenannten Faktoren auf historisch niedrigem Niveau gehalten werden. Das bescherte den Baufinanzierungskunden Zinssätze für langfristige Darlehen von weniger als einem Prozent pro Jahr.
Entwicklung des Verbraucherpreisindizes für Deutschland (destatis.de)
Seit 2021 steigt die Inflationsrate stetig an und hat im Februar 2022 einen Wert von 5,4 Prozent p. a. erreicht. Der Leitzins der EZB befindet sich seit dem 10. März 2016 bei 0 Prozent, ist aber unter Beobachtung der Währungshüter mit der Tendenz zum Anstieg.
Wie ist die Entwicklung von Inflation und Zinsen in der führenden Wirtschaftsmacht USA?
Die US-Wirtschaft ist gleichfalls von stark ansteigender Inflation betroffen. So stieg die Teuerung im Monat Februar 2022 um 7,9 Prozent auf Jahresbasis an. Das hat die Notenbank Federal Reserve dazu veranlasst, am 16. März 2022 den Leitzins auf ein Niveau von 0,25 bis 0,5 Prozent p. a. zu erhöhen. Einer der Haupttreiber der Inflation in den USA ist der Immobilienmarkt mit steigenden Mieten für die Verbraucher.
Hat der Krieg in der Ukraine Auswirkungen auf die Höhe der Leitzinsen?
Durch den militärischen Konflikt in der Ukraine sind weltweit Lieferketten gestört oder unterbrochen worden. Je länger der Krieg dauert, umso größer werden die Auswirkungen auf die globale Wirtschaft sichtbar. Eine schwächer werdende Wirtschaftsleistung sorgt bei den Notenbanken für eine zurückhaltende Politik der Zinserhöhungen.
Auf der anderen Seite haben sich viele Produkte aufgrund von Lieferengpässen insbesondere bei Energie und Lebensmitteln seit Ausbruch des Krieges deutlich verteuert. Die sprunghaft gestiegenen Inflationsraten in den wichtigsten Ländern der Erde sind für die Notenbanken eher ein Signal für steigende Leitzinsen. Wie sich die EZB am Ende entscheidet, ist derzeit noch offen.
Welche Gefahren birgt die anhaltende Corona-Pandemie?
Nach mehr als zwei Jahren hat die Corona-Pandemie bei vielen Unternehmen in der Wirtschaft deutliche Spuren hinterlassen. Staatliche Hilfen haben in einigen Fällen Unternehmensschließungen verhindert. Sollten diese Hilfen eines Tages abrupt beendet werden, droht eine Pleitewelle in unserem Land. Das hat mit Verzögerung Auswirkungen auf die Banken. Notleidende Kredite müssen wertberichtigt werden oder sind komplett abzuschreiben.
Beeinflusst die Höhe der Bauzinsen die Entwicklung der Preise an den Immobilienmärkten?
Die seit vielen Jahren bestehende Niedrigzinspolitik der EZB hat am Immobilienmarkt die Bildung von Preisblasen unterstützt. Aufgrund der günstigen Kreditzinsen steigt bei Investoren die Risikobereitschaft an. Fremdkapital zum Erwerb von Immobilien ist preisgünstig zu erhalten. Bei auskömmlicher Rendite ist die Vermietung von Wohn- und Gewerbeimmobilien ein lukratives Geschäftsmodell.
Auch die steigenden Baupreise treiben die Immobilienpreise
In vielen Regionen Deutschlands haben sich die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren drastisch erhöht. Nach Einschätzung der EZB befinden sich nicht nur in den Ballungsgebieten die Marktpreise in einer Spanne von 10 bis 30 Prozent über dem angemessenen Preisniveau. Bei einem Anstieg der Bauzinsen besteht die Gefahr, dass zukünftige Transaktionen am Immobilienmarkt nicht mehr finanzierbar sind. Das Risiko einer Preiskorrektur im Immobilienbereich ist bei steigenden Bauzinsen sehr wahrscheinlich.
Welche Voraussetzungen sind für erstklassige Zinskonditionen erforderlich?
Banken scheuen Kreditrisiken und belohnen Kunden mit einem niedrigen Kreditausfallrisiko mit günstigen Bauzinsen. Gleichzeitig sollte der Aufwand für die Bearbeitung des Kreditwunsches möglichst in Grenzen gehalten werden. Müssen zusätzliche Sicherheiten eingeholt werden oder ist ein größerer Überwachungsaufwand während der Kreditlaufzeit erforderlich, verteuert sich der Kreditzins entsprechend.
Ein weiterer Faktor ist die Geschäftspolitik der einzelnen Baufinanzierer. Wenn keine freien Kontingente für Baufinanzierungen vorhanden sind, schlägt sich das meist in höheren Zinssätzen für Baufinanzierungen nieder. Daher ist es bedeutsam, in jedem Fall die Zinskonditionen mehrerer Baufinanzierer vor Vertragsabschluss miteinander zu vergleichen.
Ist die eigene Bonität ein Faktor für günstige Bauzinsen?
Bei der Kreditwürdigkeitsprüfung beurteilt der Baufinanzierer die Qualifikation des Kreditnehmers für die Aufnahme und Tilgung von Verbindlichkeiten. In jedem Fall erhalten Kreditkunden mit ausgezeichneter Bonität einen günstigen Zinssatz bei Baufinanzierungen. Zur Beurteilung der Bonität sind diese Faktoren wichtig:
- Familienstand, Unterhaltsberechtigte, Beruf
- Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben inklusive der zur Finanzierung benötigten Kreditrate
- Vermögen / Verbindlichkeiten des Kunden
- Ausreichende Liquidität
- Vorhandene Eigenmittel
- Positive Schufa-Auskunft oder andere Wirtschaftsauskünfte
- Bisherige Kontoführung ohne Beanstandungen
Vor Bereitstellung der Baufinanzierung sind die Angaben zur Bonität durch entsprechende Nachweise zu belegen. Nach Prüfung der Unterlagen erfolgt zeitnah die Entscheidung über die Kreditvergabe durch den Baufinanzierer.
Welche Faktoren beeinflussen zusätzlich die Höhe des Bauzinses im Einzelfall?
Da jede Baufinanzierung individuell beurteilt wird, gibt es bedeutsame Faktoren, die zu einem unterschiedlichen Zins für die Finanzierung führen können. Dazu gehören beispielsweise:
- Art der Immobiliennutzung
- Beleihungsauslauf der einzutragenden Grundpfandrechte
- Dauer der Zinsbindung
- Tilgungssatz der aufgenommenen Darlehen
- Mögliches Sondertilgungsrecht
- Einfluss öffentlicher Fördermittel
Aufgrund des Bearbeitungsaufwands bei Baufinanzierungen erheben einige Baufinanzierer Zinszuschläge, wenn es sich bei dem beantragten Darlehen um einen geringfügigen Nominalbetrag handelt.
Spielen Lage des Objektes und Rang des Grundpfandrechtes eine Rolle bei der Höhe der Bauzinsen?
Baufinanzierer achten bei der Beurteilung von Immobilien auf eine möglichst gute Verwertbarkeit im Falle eines Kreditausfalls. Regionen in Ballungsgebieten mit guter Infrastruktur, Bevölkerungswachstum und attraktiven Arbeitsplätzen sind gegenüber strukturschwachen Standorten im Vorteil. Zusätzlich wird eine Immobilie in einer attraktiven Wohngegend am gleichen Standort besser bewertet als eine unbeliebte Randlage.
Bei der Besicherung der Baufinanzierung ist die Rangstelle des Grundpfandrechtes entscheidend. Erstrangige Grundpfandrechte führen zu einem günstigeren Zinssatz bei der Kreditvergabe als nachrangige Grundpfandrechte. Erfahrungsgemäß werden Grundpfandrechte im Rahmen des 60-prozentigen Beleihungswertes mit einem günstigen Zinssatz bei der Finanzierung belohnt.
Fazit: Wie verfolgen interessierte Marktteilnehmer am besten die Entwicklung der Bauzinsen?
Aktuelle Bauzinsen laut hypochart.de (April 2022)
Seit Beginn des Jahres 2022 haben Einflüsse wie steigende Inflation, der Krieg in der Ukraine und die weiterhin anhaltende Corona-Pandemie für Unsicherheit an den weltweiten Märkten gesorgt. Ausgehend von der Zinswende in den USA ist die Wahrscheinlichkeit von Leitzinserhöhungen auch im Euroraum größer geworden. Die über viele Jahre hinweg auf niedrigem Niveau befindlichen Bauzinsen sind bereits deutlich nach oben in Bewegung gekommen. Neben der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung beeinflussen individuelle Faktoren jede Baufinanzierung. Interessierte Kunden sollten auf jeden Fall die weitere Entwicklung im Auge behalten.
Vereinbaren Sie am besten noch heute einen unverbindlichen und kostenlosen Beratungstermin. Ich freue mich auf Ihre Anfrage und berate Sie gerne und ausführlich zu den Möglichkeiten für Ihre anstehende Baufinanzierung.
Patrick Elö
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